LE BUONE RAGIONI DELLA NOSTRA PROPOSTA SUL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE

Mentre proseguono i contatti a livello parlamentare e governativo per riuscire a trasformare in legge la proposta che la nostra Associazione ha presentato un anno e mezzo fa, prima che il quadro diventasse così drammatico per centinaia di famiglie, pubblichiamo il testo dell’articolo lasciando spazio ai commenti costruttivi che intendono arricchire il dibattito.

 

MODIFICHE ALLA LEGGE 23 DICEMBRE 1998 N. 448 IN MATERIA DI VINCOLI DELLE CONVENZIONI DI EDILIZIA SOCIALE

Il comma 49-bis dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 è sostituito dal seguente:

“I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, da chiunque ne abbia interesse con il versamento all’ente locale di un importo pari a dieci volte il valore della rendita catastale rivalutata dell’immobile. Gli alloggi realizzati in virtù delle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, possono essere ceduti a prezzo di libero mercato con allegazione all’atto di compravendita della quietanza del versamento della predetta somma. Ferma la validità della clausola del prezzo liberamente concordato nelle compravendite precedenti all’entrata in vigore della presente legge, il pagamento dell’importo dovuto per la rimozione dei vincoli è a carico del venditore del primo trasferimento al prezzo di libero mercato. L’importo versato per la rimozione dei vincoli di cui al presente comma è computato in acconto al corrispettivo di cui al precedente comma 48”.

RELAZIONE ILLUSTRATIVA

 La proposta di modifica la legge 23 dicembre 1998 n. 48 (Finanziaria per l’anno 1999) ed in particolare, il comma 49-bis dell’articolo 31 aggiunto dal comma 3-bis dell’art. 5, D.L. 13 maggio 2011, n. 70, nel testo integrato dalla relativa legge di conversione 11 luglio 2011 n. 106. Si allega un prospetto di confronto tra la norma in vigore e la modifica proposta.

Tra le misure relative agli enti locali l’art. 31 introduce nel settore dell’edilizia sociale la possibilità di riscattare gli alloggi dei piani di zona realizzati. Infatti larga parte degli immobili costruiti ai sensi delle leggi 18 aprile 1962 n. 167 e 22 ottobre 1971 n. 865 prevedono una convenzione tra l’ente locale e l’operatore scelto per realizzare i singoli comparti dei piani di zona di edilizia economico popolare. Con tale convenzione il comune cede il diritto di superficie mantenendo per l’intera durata della convenzione (in genere, 99 anni) la proprietà del suolo su cui sorge il fabbricato.

Il comma 45 dell’articolo 31 della legge n. 448 del 1999 introduce la possibilità per i titolari degli alloggi (succeduti a titolo particolare nel diritto di superficie al soggetto privato che ha stipulato la convenzione) di riscattare la proprietà del terreno mediante “trasformazione” del diritto di superficie in piena proprietà. Tale procedimento, che l’amministrazione può attivare solo dopo aver concluso il piano di zona, prevede la proposta del comune di trasformazione in favore dei proprietari superficiari verso il corrispettivo di un prezzo calcolato ai sensi del comma 48 del predetto articolo in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree.

Successivamente all’introduzione della “trasformazione” il legislatore è nuovamente intervenuto sulle convenzioni urbanistiche dei piani di zona introducendo il diverso istituto della “affrancazione” disciplinato dal comma 49-bis che si intende sostituire con la presente proposta. La norma prevede infatti il diritto dei titolari degli alloggi di rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione introdotto dall’art. 35 della legge 865 del 1971. Tale vincolo, presente sin dalla prima attuazione dell’edilizia convenzionata, intende evitare speculazioni e mantenere intatta la finalità sociale del sistema di edilizia convenzionata. Tuttavia, in ordine all’esistenza ed alla permanenza dello stesso si sono formati diversi orientamenti degli enti locali e, in sede giurisprudenziale, è stato affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, a sezioni unite, 16 settembre 2015, n. 18135 che “il vincolo del prezzo massimo di cessione dell’immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della L. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49-bis della L. n. 448 del 1998, è opponibile ai successivi acquirenti dal costruttore, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la “ratio legis” di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita. In tal caso, il preliminare di compravendita nel quale sia convenuto un prezzo superiore a quello imposto è dunque parzialmente nullo, ai sensi dell’art. 1419 c.c., per contrarietà a norma imperativa, ed opera l’integrazione automatica della clausola di “prezzo imposto”, ex art. 1339 c.c.”. In buona sostanza, senza l’affrancazione, l’immobile è soggetto al vincolo di prezzo e coloro che hanno venduto a prezzo di mercato sono tenuti alla restituzione della differenza tra il prezzo concordato e quello massimo di cessione. Tale decisione, confermata da ulteriori sentenze, ha formato il presupposto per centinaia di contenziosi promossi dagli acquirenti degli alloggi nei confronti dei precedenti titolari degli alloggi i quali, tuttavia, hanno venduto a prezzo libero in quanto:

  • gli enti locali (omettendo qualsiasi controllo pur previsto dalle convenzioni) non contestavano la compravendita anzi l’autorizzavano espressamente emanando dei “nulla osta”;
  • i notai non rilevavano la presenza del vincolo contenuto nella convenzione urbanistica;
  • le agenzie immobiliari non informavano le parti della mediazione immobiliare della presenza del vincolo;
  • gli istituti di credito erogavano mutui sulla base del valore di mercato dell’immobile senza ricevere, nelle perizie tecniche preparatorie, alcuna indicazione sul vincolo del prezzo massimo.

Addirittura anche la borsa immobiliare tenuta dall’Agenzia delle Entrate registrava il prezzo di mercato per i quartieri realizzati nelle aree dei piani di zona, confermando il legittimo affidamento dei venditori nella piena legittimità dell’atto.

Non essendo stata svolta una precisa indagine conoscitiva ministeriale si può ritenere che buona parte degli enti locali procedevano direttamente alla trasformazione del diritto di superficie o comunque vigilavano sulla corretta applicazione del vincolo del prezzo massimo. Roma Capitale, invece, ha presentato numerose anomalie sia in ordine alla gestione pregressa, in cui – come detto – si è consentita la vendita a prezzo di mercato, sia per quanto riguarda la situazione attuale in cui circa 4.000 domande di affrancazione non sono state ancora definite impedendo di fatto, dal 2016 ad oggi, la libera vendita degli alloggi. L’amministrazione capitolina ha attuato le previsioni del comma 49-bis sull’affrancazione soltanto nel 2016 (deliberazione AC 17 dicembre 2015) e da quasi tre anni centinaia di compravendite sono bloccate in attesa della determinazione del prezzo di affrancazione e della stipula di una convenzione integrativa che attesti la rimozione del vincolo del prezzo massimo. Il mercato immobiliare dei n. 118 piani di zona (in cui sono stati realizzati circa 200.000 alloggi) è in una situazione di stallo, nonostante le ulteriori deliberazioni adottate in materia dall’amministrazione che, recentemente, ha approvato in Giunta una nuova proposta che a breve arriverà in assemblea. Come si percepisce, anche in assenza di dati statistici, la vicenda ha un enorme impatto economico e sta determinando un’emergenza sociale.

In tale contesto la proposta mira a semplificare il procedimento amministrativo di affrancazione ed a eliminare i contenziosi sulle pregresse compravendita. Di seguito sono descritti i principali obiettivi della proposta.

Criterio di calcolo più semplice, oggettivo ed omogeneo.

L’attuale calcolo sta creando non pochi problemi per gli enti locali in difficoltà con la raccolta di dati e informazioni risalenti a piani di zona realizzati negli ultimi cinquant’anni. Tale complessità ha di fatto paralizzato il mercato immobiliare dei piani di zona di Roma Capitale. La proposta intende semplificare i conteggi mettendo in condizione il titolare dell’alloggio di conoscere l’importo che deve pagare in caso di affrancazione senza la necessità di rivolgersi all’ente locale. Nel caso di Roma, si reputa che molte delle 4.000 istanze non ancora elaborate dal 2016 ad oggi siano state presentate esclusivamente allo scopo di conoscere l’importo senza interesse ad ottenere la rimozione del vincolo. La proposta prevede “il versamento all’ente locale di un importo pari a dieci volte il valore della rendita catastale rivalutata dell’immobile”. Tale percentuale, in base ad alcune simulazioni, riduce l’importo dell’attuale prezzo di affrancazione che viene considerato come quota parte del diverso importo proposto dal Comune in caso di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà. Inoltre, non essendo soggetto al recupero dei dati ed informazioni pregresse riduce il contenzioso sulla determinazione dell’importo, già promosso in alcuni casi sempre contro Roma Capitale.

Meno burocrazia, più sussidiarietà e semplificazione.

L’attuale procedimento prevede un’istanza del titolare dell’alloggio per avviare un procedimento amministrativo che, all’esito della lunga istruttoria, si conclude con un provvedimento in cui si determina il corrispettivo dovuto, s’invita il richiedente a versare la somma ed a individuare un notaio per la stipula di una convenzione integrativa in cui si dà atto della rimozione del prezzo massimo di cessione per quel singolo immobile. Nel caso di Roma il procedimento ha una durata prevista di 180 giorni ma, in base allo stato di attuazione, ci sono istanze in grave ritardo. Il TAR del Lazio è intervenuto per decine di richiedenti condannando Roma Capitale e nominando un commissario ad acta. Tuttavia tali iniziative giudiziarie non hanno molto ridotto i tempi medi.

In piena attuazione del principio di sussidiarietà la proposta intende eliminare il procedimento amministrativo che, peraltro, si conclude con la stipula di un atto pubblico oneroso per il titolare dell’alloggio. È diffusa l’opinione che i notai abbiano responsabilità in quanto avvenuto nelle pregresse compravendite ed il fatto di ricorrervi nuovamente pagando ulteriori compensi genera contrarietà nella cittadinanza coinvolta. Per tale ragione la proposta prevede, vista la semplice ed automatica determinazione del valore del canone di affrancazione (che assomiglia molto più ad un’imposta che ad un corrispettivo), che al momento della compravendita la parte venditrice esibisca al pubblico ufficiale l’attestazione del versamento eseguito su un conto corrente dedicato dell’ente locale con indicazione degli estremi dell’immobile affinché l’amministrazione mantenga la contabilità degli immobili liberati dal vincolo. Tale modalità è compatibile con il quadro normativo e la prassi (ad esempio per la dimostrazione il pagamento di imposte e tasse sull’immobile) e libera l’amministrazione dalla gestione dei procedimenti e di tutti gli adempimenti amministrativi relativi all’affrancazione.

Sblocco delle compravendite e deflazione del contenzioso.

La proposta ha lo scopo di far ripartire il mercato immobiliare (numerose agenzie hanno chiuso perché operanti nei piani di zona) sbloccando le compravendite per le quali era stato stipulato il contratto preliminare prima della Sentenza della Cassazione n. 18135 del 2015. La modifica intende inoltre intervenire sugli effetti della predetta sentenza che ha fornito la base giuridica per la richiesta di restituzione di parte del prezzo da parte degli acquirenti, ignari della presenza del vincolo di prezzo al pari dei venditori che, vale la pena ribadire, in molti casi hanno ricevuto un nulla osta espresso dell’ente locale. A partire dal 2016 si è sviluppato un vero e proprio mercato di servizi legali e tecnici per invogliare gli acquirenti a promuovere iniziative per il recupero del differenziale di prezzo scatenando una vera e propria guerra “tra poveri”. Infatti, nella quasi totalità dei casi i venditori hanno usato il prezzo di vendita per acquistare una nuova prima abitazione senza alcuna finalità speculativa. Finalità che invece mostrano larga parte degli acquirenti in quanto, ottenuta la restituzione (si tratta di somme che hanno raggiunto i 300 mila euro), possono poi affrancare liberando gli immobili dal vincolo diversamente da quanto hanno potuto fare i venditori in quanto l’istituto dell’affrancazione è stato introdotto solo dopo la sentenza più volte richiamata.

La proposta prevede quindi “la validità della clausola relativa al prezzo liberamente concordato tra le parti”, facendo venir meno gli effetti distorsivi della parziale nullità dichiarata dalla giurisprudenza. Migliaia di potenziali contenziosi vengono così disinnescati restituendo tranquillità alle centinaia di famiglie che sono attualmente coinvolte. L’urgenza dell’approvazione della norma risiede anche nel fatto di evitare il consolidarsi di situazioni, per ora sono pendenti in appello, in cui i venditori sono stati già condannati alla restituzione della differenza di prezzo. Esiste un’ampia rassegna stampa di testate nazionali e locali che ha portato all’attenzione dell’opinione pubblica il dramma che vivono queste famiglie.

Onere a carico del «primo» venditore a prezzo di mercato.

La proposta tiene in dovuta considerazione anche gli interessi di coloro che hanno acquistato a prezzo di mercato prima della sentenza della Cassazione n. 18135 del 2015 e dell’introduzione dell’istituto dell’affrancazione. È evidente che queste persone subiscono negativamente l’effetto della vicenda urbanistica in quanto hanno pagato gli alloggi ad un valore venale di gran lunga superiore (circa di due terzi) al prezzo massimo di cessione al quale sono oggi vincolati in assenza di rimozione del limite di prezzo massimo. A tale pregiudizio si accompagna, all’evidenza, il vantaggio ottenuto dai venditori che hanno ceduto gli immobili senza rispettare tale vincolo, contando sul legittimo affidamento dell’orientamento tenuto dall’amministrazione ma, in ogni caso, ottenendo un surplus rilevante se si considera l’importo all’atto di assegnazione dell’alloggio. Al fine di restituire giustizia ed equità nel trattamento si è ritenuto di inserire una norma che pone a carico del primo venditore a prezzo libero l’onere dell’affrancazione. Si tratta di una scelta che è in linea con le decine di transazioni avvenute tra venditori e acquirenti i quali ultimi hanno accettato somme utili alla rimozione del vincolo, rinunciando alla pretesa della differenza di prezzo. In tal modo il valore degli alloggi torna nelle condizioni di mercato presenti al momento della compravendita. Tale onere è posto a carico del primo venditore a prezzo di mercato, in caso di più cessioni, in favore dell’attuale assegnatario che può far valere questo diritto anche dopo aver provveduto, in caso di compravendita urgente, alla rimozione del vincolo con le nuove modalità sopra descritte.
Conclusioni

La proposta è volta a soddisfare una pluralità di interessi. Gli enti locali vedono semplificato il procedimento di rimozione del vincolo del prezzo massimo potendo incamerare, senza alcun aggravio amministrativo, rilevanti somme da utilizzare per completare i piani di zona esistenti. Facendo riferimento alle solo istanze pendenti e ritenendo un valore medio di 10.000 euro, il Comune di Roma incamererebbe 40 milioni di euro. La simulazione più precisa può esser fatta solo disponendo dei dati in possesso dell’amministrazione capitolina. Gli attuali proprietari superficiari, ferma l’attivazione del procedimento di trasformazione rimesso alla discrezionalità dell’amministrazione e sul quale occorre un diverso intervento di semplificazione, potranno liberare in modo semplice il proprio immobile senza investire tempo e denaro, procedendo direttamente al rogito di compravendita e ponendo a carico dell’eventuale venditore a libero mercato il costo della rimozione del vincolo del prezzo massimo. Infine, i venditori a prezzo di mercato saranno al riparo da restituzioni che mettono a rischio l’intero patrimonio di famiglie che hanno la colpa di essersi affidate al sistema di edilizia sociale. Allo stesso tempo, tenuto conto del vantaggio ottenuto a suo tempo, i primi venditori verseranno agli acquirenti l’importo per la rimozione del vincolo. Anche l’interesse della giustizia viene realizzato grazie alla notevole deflazione del contenzioso amministrativo e civile che si è attivato dal 2015. In conclusione, la proposta pare non avere controindicazioni riguardo ai diversi interessi in gioco.

Un commento

  1. maria rosaria luciano

    Io non affiderei al catasto l’azione di ordino in base alle rendite sappiamo bene errori e ritardi nelle reistrazioini di tale struttura. Ne si può pensare ad un suo riallineamento veloce, si rischia di adottare una cura che peggiora il sintomo. Chi ha venduto prima della sentenza 18135, lo ha fatto nel pieno rispetto delle normative allora vigenti.Il vincolo del prezzo di cessione per acquirenti successivi al primo non veniva citato da nessuna parte.la lettura della l.865/71 lo poneva a salvaguardia di speculazioni da parte dei concessionari costruttori.Così interpretava il comune e così veniva interpretato dai notai ed addetti al settore.Quindi non solo buona fede ma consapevolezza di agire osservando le norme vigenti e quindi in piena certezza di diritto.Ed oggi dovremmo pagare la stessa istituzione che ci ha rilasciato il nulla osta a vendere senza vincoli seguendo – come dice l’ass.montuori ed autorevoli professionisti coinvolti una prassi consolidata per trenta anni.E’già difficile per chi è coinvolto riassumere e permettere a chi ascolta di valutare equamente la vicenda.Quello che è certo è che e’alto il tasso di disperazione non sentendosi difesi dalle stesse istituzioni che ci hanno messo a bersaglio di una sentenza che se chiarisce quello che non è stato chiaro per 30 anni deve comunque tenere conto che era adottata una prassi normativa dalle istituzioni competenti, non può retroattivamente considerare colpevoli e punibili i cittadini che diligentemente quelle norme hanno osservato. SE CHIARISCI OGGI NON MI PUOI PUNIRE PER IERI . Quindi mi chiedo e Vi chiedo se in questa Italia di condoni e pace fiscale, non sia auspicabile ,per evitare cannibalismo e suicidi sociali , un correttivo legislativo che annulli la retroattività della sentenza che se chiarisce a quella data e’ da quella data che cambia la norma amministrativa , e permetta a tutti gli attori che all’epoca hanno Tutti , NESSUNO ESCLUSO, VENDITORI ACQUIRENTI, PROFESSIONISTI ISTITUZIONI, AGITO IN CONCORDIA ACCETTANDO I NULLA OSTA, I ROGITI, I PREZZI DI MERCATO VIGENTI, SENZA COSTRIZIONI ED IMPOSIZIONI DI LEGGE DI SANARE LA SITUAZIONE CON UN VERSAMENTO SIMBOLICO UGUALE PER TUTTI AL COMUNE LIBERANDO DAL PREZZO MASSIMO GLI ATTUALI ED EX PROPRIETARI , LIBERANDO COSI’ LE AULE DI TRIBUNALI PRODUCENDO CMQ UN CORPOSO VERSAMENTO NELLE CASSE DEL cOMUNE CHE PERMETTENDO CIò NEUTRALIZZEREBBE LA SUA RESPONSABILITà NELLA VICENDA. E DALLA SENTENZA ADOTTARE CON SEMPLICITà E VELOCITà PROVVEDIMENTI CHE PERMETTANO LA TRASFORMAZIONE DI TUTTI I PIANI DI ZONA ASSORBENDO COSI L’AFFRANCAZIONE. TROPPO SEMPLICE? MA A VOLTE SONO LE COSE SEMPLICI QUELLE CHE RISOLVONO I PROBLEMI

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