TRASFORMAZIONE E AFFRANCAZIONE IN PILLOLE

Dalla fine del 2015 ogni giorno decine di persone affollano gli uffici del Dipartimento all’Urbanistica del Comune di Roma per avere informazioni o sollecitare le pratiche relative alla rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi di loro proprietà. Sono decine di migliaia invece i proprietari che non hanno ancora piena consapevolezza di quanto avvenuto tra il 2015 e il 2016 in conseguenza della giurisprudenza che ha chiuso un lungo contenzioso su queste delicate questioni urbanistiche e dei successivi provvedimenti adottati dall’amministrazione capitolina.

Proviamo a fare un po’ di chiarezza.

Negli anni 60 è stata approvata la normativa sull’edilizia agevolata attraverso la quale gli enti locali ponevano condizioni più favorevoli per la trasformazione urbana da parte di operatori in possesso di determinati requisiti. Con la legge n. 167 del 1962 è stata prevista l’approvazione di piani di edilizia economico popolare suddivisi in piani di zona nei quali i diversi comparti edificatori venivano assegnati a cooperative attraverso la stipula di una convenzione urbanistica. Al diritto ad edificare sul terreno di proprietà comunale ed alla costituzione di un diritto sull’immobile limitato nel tempo (denominato superficie), seguivano una serie di obblighi e vincoli riguardo all’assegnazione degli alloggi realizzati dall’operatore ed ai successivi trasferimenti. In estrema sintesi, tali vincoli consistevano e consistono nell’intestazione quale “prima casa” e nel divieto di trasferire l’immobile a terzi nei 5 anni successivi all’assegnazione. Successivi acquirenti devono essere in possesso dei medesimi requisiti.  Con la legge n. 865 del 1971 a tali vincoli è stato inoltre aggiunto quello relativo al prezzo massimo di cessione: l’immobile può essere venduto dopo i 5 anni ad un “prezzo  sociale” per garantire il subentro di soggetti agevolati ed evitare un ingiusto profitto per i primi assegnatari.

Nonostante questo contesto normativo il sistema di edilizia sociale è stato frequentemente violato e, in assenza di un controllo degli enti locali, gli immobili sono stati trasferiti con prezzi liberamente concordati tra le parti sulla base dei valori di mercato. Il rispetto di tali vincoli è stato oggetto di numerosi giudizi civili che hanno poi portato ad una decisione della Corte di Cassazione a Sezione Unite nel settembre 2015 con cui è stata confermata la nullità delle clausole relative ai prezzi in violazione della disciplina della legge del 1971.

Nel mentre sono state introdotte alcune norme con la finalità principale di recuperare risorse economiche da parte degli enti locali. Infatti soltanto al termine dei 99 anni di durata delle convenzioni il diritto di superficie può essere rinnovato consentendo al Comune di ricevere nuovi oneri concessori. Con la legge finanziaria n. 448 del 1998 si è prevista così la possibilità di trasformare il diritto di superficie in piena proprietà (cd. trasformazione). In virtù di una nuova convenzione stipulata dopo aver versato un prezzo di riscatto ed un conguaglio rispetto agli oneri relativi all’urbanizzazione, l’immobile non è più assoggettato al regime sociale e quindi a tutti i relativi vincoli. Con la successiva legge 106 del 2011 è stata espressamente consentita la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione a seguito del pagamento di una somma in favore dell’ente locale (cd. affrancazione). Trasformazione ed affrancazione sono due diversi procedimenti amministrativi che i proprietari superficiali possono promuovere riguardo agli immobili soggetti al regime di edilizia sociale.

Questi procedimenti sono stati disciplinati dal Comune di Roma con una serie di delibere a partire dal 2011. Mentre la trasformazione è consentita soltanto per i piani di zona completati in tutti gli aspetti tecnico amministrativi, l’affrancazione può essere richiesta per ciascuna alloggio tra i circa 200.000 realizzati nell’ambito dei piani di edilizia economico popolare del Campidoglio.

Dopo la sentenza della Corte di Cassazione del 2015, molti contratti preliminare di compravendita stipulati senza tener conto del prezzo massimo di cessione (nel rispetto della prassi illegittima del mercato immobiliare romano) non hanno portato al successivo rogito in quanto gli acquirenti hanno preteso di acquistare l’immobile libero da quei vincoli che il venditore aveva omesso di indicare (molto spesso perché inconsapevole) nel preliminare stesso. In altri casi si è invece aperto un contenzioso tra promittente venditore e promissario acquirente. Tuttavia migliaia di istanze di affrancazione sono rimaste ancora in larga parte inevase per la complessità del calcolo del costo dovuto dal proprietario dell’immobile e per le solite inefficienze burocratiche.

Ecco il perché della quotidiana lunga fila di attesa agli uffici del dipartimento urbanistica.

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